Abzugsfähige Nebenkosten

Selbstbehaltene Nebenkosten

Die abzugsfähigen Beträge machen Sie selbst auf Basis der Vorauszahlungen für Nebenkosten. Betriebskostenumlage nach BetrKV Will der Vermieter die Mehrkosten (Betriebskosten) auf den Vermieter aufteilen oder monatlich eine Vorauszahlung leisten, muss er dies mit dem Mieters im Vertrag vereinbaren, § 556 BGB. Mangels einer solchen Übereinkunft gehen die Mehrkosten zu Lasten des Vermieters. Muss dagegen der Pächter die Mehrkosten übernehmen, darf der Pächter nur die in der BetrKV festgelegten 17 Kostenbestandteile aufteilen.

Der Leasinggeber hat die Vorauszahlungen der Betriebskosten innerhalb von 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zu begleichen. In den Mietverträgen müssen die umlagepflichtigen Nebenkosten angegeben werden. Wahlweise hat der Verpächter auch die Gelegenheit, sich insgesamt auf die BetrVK vom 25.11.2003 (BGH, Entscheidung vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03) zu beziehen.

Man unterscheidet zwischen "warm" (Heizkosten, Warmwasser, Heizkosten, Nebenkosten der zugehörigen Heizungs- und Warmwasserversorgung) und "kalt" (alle anderen). Zurechenbar sind im Detail nach 2 Nr. 1 bis 17 BetrVK: Dazu gehört die Grundstückssteuer, in Ausnahmefällen auch die Deichgebühr, nicht aber die Straßenbaubeiträge. Sie beinhaltet Grundentgelte und Verbrauch, Wasserzählerkosten bzw. -miete und -kalibrierung, Kalkulations- und Verrechnungskosten, Wartungskosten für Wassermengenregler und den Betrieb einer eigenen Wasserversorgung bzw. -aufbereitungsanlage inklusive Aufbereitungsmaterial.

Diese Zusatzkosten beinhalten unter anderem Honorare für die Haus- und Liegenschaftsentwässerung, die Betriebskosten einer nicht öffentlichen Einrichtung und die Betriebskosten einer Abflusspumpe. Diese Kommunalabgaben werden durch einen Steuerbescheid an den Bauherrn oder Grundbesitzer abgeführt, in dem neben den Kanalabgaben auch Entgelte für Flächenentwässerung, Regen- oder Fällungswasser angegeben werden können.

Anrechenbar sind die Aufwendungen für die eingesetzten Kraftstoffe und deren Bereitstellung, Betrieb, Betrieb, Kontrolle und Instandhaltung der Heizanlage, regelmässige Überprüfung der Einsatzbereitschaft und Arbeitssicherheit inkl. fachgerechter Anpassung, Reinigungs- und Immissionsschutzmaßnahmen sowie die Berechnungs- und Verrechnungskosten. Es sind die anfallenden Heizkosten, die Reinigungs- und Wartungskosten der Warmwassergeräte sowie die Anpassung durch einen Fachmann anzupassen.

Diese Nebenkosten umfassen die Aufwendungen für den Betriebsstrom, die Aufsicht, den Betrieb, die Kontrolle und Instandhaltung der Anlagen sowie die Prüfung der Einsatzbereitschaft und Sicherheit, aber auch die Reinigung des Aufzugs und einen Notdienst. Die Entgelte für die Reinigung und Sammlung der öffentlichen Straßen sowie die laufenden Betriebkosten von Abfallschluckern, Absauganlagen und Abfallmengensammelsystemen können proportional einschließlich der Berechnungs- und Verrechnungskosten kalkuliert werden.

Diese Kommunalabgaben werden auch vom Besitzer oder Verpächter durch einen Steuerbescheid eingehoben. Dazu zählen die Reinigungskosten der von allen Bewohnern geteilten Teile des Gebäudes, wie Korridore, Treppenhäuser, Keller, Lagerräume, Waschküchen, Aufzüge und die Reinigungsmittel. Dazu zählen auch die Lohnsteuer und die Sozialversicherungsbeiträge des Reinigungspersonals sowie einmalige Zahlungen an die Reinigungsperson, wie z.B. Weihnachtsgelder.

Bei der Schädlingsbekämpfung sind die anfallenden Ausgaben nur dann umlegbar, wenn es sich um Betriebskosten handeln. Dazu zählen die Aufwendungen für die Instandhaltung von nicht öffentlichen Gartenflächen, die Sanierung von Anlagen und Bäumen, die Instandhaltung von Kinderspielplätzen sowie die Lohnsteuer und Sozialversicherungsbeiträge für einen speziell angemieteten Gartenbau.

Diese sind nicht umlegbar, wenn der Hof nur von bestimmten Menschen, wie z.B. dem Eigentümer oder einem Einzelmieter, betrieben werden darf. Inbegriffen sind auch die laufenden Betriebkosten für einen Notstromgenerator. Diese Nebenkosten beinhalten die Entgelte des Kaminkehrers entsprechend der Entgeltordnung, sofern diese nicht bereits in den Heizungskosten inbegriffen sind.

Die Versicherungsbeiträge für das Bauwerk gegen Feuer, Strom, Wasser und andere Naturgefahren, Glasversicherungen, Haftpflichtversicherungen für das Bauwerk, den Ölbehälter und den Fahrstuhl sind aufteilbar. Mietausfall-, Reparatur- und Vandalismusversicherungskosten sind nicht ausgeschlossen. Dazu gehören das Entgelt, die Sozialabgaben und alle Sachleistungen, die der Besitzer oder Hauswirt dem Hausmeister für seine Tätigkeit zahlt ( "Arbeitskleidung", Unterschied zwischen Normalmiete und Mietzins aus der reduzierten Wohnungsmiete ), nicht aber die Ausgaben für Unterhalt, Reparatur, kosmetische Reparaturen oder Bewirtschaftung.

Darin enthalten sind die Aufwendungen für den laufenden Betrieb, die Aufrechterhaltung der Einsatzbereitschaft, die Anpassung durch einen Spezialisten und die monatliche Grundgebühr für den Kabelanschluß, sofern keine eigenen Vereinbarungen zwischen Kabelnetzbetreiber und Pächter vorliegen. Umlagefähige Nebenkosten beinhalten nicht die Verbindungskosten zu einem Breitbandkabelnetzwerk oder die Gebühren für einen Blockierungsfilter. Dazu gehört unter anderem die Betriebsstromüberwachung, Instandhaltung und Säuberung, die Überprüfung der Einsatzbereitschaft und -sicherheit sowie der Wasserversorgungskosten, soweit diese nicht bereits in der Kaltwasserzufuhr enthalten sind.

Zeigt der Hauswirt diese Kostenlage in der Betriebskostenrechnung an, obwohl er eine Münzwaschmaschine eingerichtet hat, muss er die nicht durch den Münzschacht abgedeckten Ausgaben vorweisen. Die übrigen betrieblichen Aufwendungen enthalten alle Nebenkosten, die nicht durch 2 Nr. 1 bis 16 BETRVK gedeckt sind und weder Wartungs- oder Reparaturkosten noch Verwaltungsaufwendungen darstellen.

Insbesondere diese müssen im Vertrag genau festgelegt werden. Dazu zählen z.B:

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