Betriebskosten Aufzug: Aufzugsbetriebskosten

Dabei sind die anfallenden Kosten umlagefähig, einschließlich der Wartungs- und Betriebskosten der Notrufanlage. Die Kosten (sowohl Reparatur- als auch laufende Wartungs- und Betriebskosten). Die Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung sind keine Betriebskosten. Auf der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag für den Aufzug abgeschlossen wurde.

Arbeitsstrom

Natürlich zählen die Strompreise für den Fahrstuhlbetrieb und die Fahrkorbbeleuchtung zu den verteilbaren Aufwänden. Bei Personenaufzügen gilt die Regelung der Arbeitsschutzverordnung (BetrSichV). Dabei sind die anfallenden Aufwendungen einschließlich der Wartungs- und Betriebskosten der Notfallsysteme umlegbar. Allerdings NICHT die Ausgaben für Mieten oder Pachten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht: Grosskommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts).

Hierfür gilt 15 Abs. 13 der Arbeitsschutzverordnung (BetrSichV). Aufzüge werden gemäß 15 Abs. 13 S. 1 „spätestens alle zwei Jahre“ einer „wiederkehrenden Prüfung“ unterworfen. Von den Inspektionen, die alle zwei Jahre wiederholt werden, muss die Gesamtanlage einer Zwischenkontrolle auf Funktion und Beschaffenheit unterworfen werden. Zu den umlagefähigen Aufwendungen gehören die dem Gutachter während der Prüfung entstehenden Aufwendungen sowie die notwendigen Sachkundigen und Prüflinge.

Die Aufwendungen für die Sicherheitsbewertung der Anlagen nach 15 Abs. 1 S. 2 BetrSichV sind nicht aufteilbar. Auch sind die Aufwendungen für eine außerordentliche Untersuchung nach 16 nicht zurechenbar, die nach Eintritt eines Schadens durchzuführen sind. In die Betriebskostenrechnung kann der unkomplizierte Instandhaltungsvertrag vollständig einbezogen werden und beinhaltet die regelmäßige Inspektion aller Sicherheitskomponenten, der Schaltanlage, der Kabinenbeleuchtung, der Anzeigeeinheiten und des Ölstandes im Schaltgetriebe sowie den Schmierdienst.

Als spezifische kalkulierbare Aufwendungen gelten der Lohn, die Aufwendungen für Schmier- und Reinigungsmittel, der Stoffverbrauch beim Ölwechsel von Maschinen und Getriebe, Schnecken, Muttern und Schienen sowie die Aufwendungen für den Austausch anderer kleiner Teile, die im Sinne der Arbeitssicherheit vorbeugend ersetzt werden. Weitere Gerichtshöfe gehen davon aus, dass der Kostenanteil zwischen 20% (LG Berlin GE 1987, 89 nach Ansicht des Pflegeunternehmens) und 37% (LG Hamburg NZM 2001, 806) liegt.

Wenn der Instandhaltungsbetrieb bei der Abrechnung keine eindeutige Unterscheidung treffen kann oder will, sollte der Eigentümer nur einen simplen Instandhaltungsvertrag abschliessen, um spätere Probleme mit seinen Mandanten zu verhindern, da er zu einer nachvollziehbaren Schätzungsgrundlage ist. Sie muss für den Anteil der Betriebskosten vorgelegt und nachgewiesen werden (LG Essen WM 91, 702).

Besteht keine Grundlage für die Schätzung, welcher Teil der beanspruchten Aufwendungen auf die Instandhaltung und welchen auf die Reparatur zurückzuführen ist, müssen die Gesamtkosten vernachlässigt werden (siehe LG Hamburg WM 89, 221; AG Rheinbach WM 88, 221). Die Aufzugskosten sind also nicht geschuldet, solange der Hausherr keine verständliche Erklärung für den von ihm getätigten Reparaturabzug gibt.

Der Vergleich ist dann in dieser Hinsicht ungültig (LG Berlin GE 88, 473; LG Hamburg WM 89, 640; LG Berlin GE 99, 777; LG Berlin GE 02, 931; LG Berlin GE 99, 777). Kann er bis zum Ende dieser Zeit keine Erklärung abgeben, kann er die Aufzugskosten nicht mehr einfordern.

Auch sollte er sich nicht auf das Urteil des Gerichts berufen, um die Ausgaben zu kalkulieren. Dabei ist es nicht richtig, dass das Bundesgericht bei fehlender Verständlichkeit der Kostenaufstellung lediglich einen Pauschalabzug abschätzen kann (vgl. LG Berlin GE 99, 777; a. A. AG Köln ZMR 94, IV). Der kostenorientierte Ansatz der zu behebenden Betriebsunterbrechungen ist umstritten.

Sind für den Ausbau nur Instandhaltungsarbeiten erforderlich, sollten die anfallenden Aufwendungen umgelegt werden können (Schmid in: MünchKomm § 2 BetrKV Rdn. 21). Nach Ansicht des Landgerichts Berlin sind dies jedoch verteilbare Betriebskosten, wenn der Installateur den Aufzug mit den bordeigenen Werkzeugen wieder in Gang bringen und ggf. kleinere Bauteile reparieren kann.

Wenn es erforderlich ist, Teile in der Werkstätte auszubauen und zu bearbeiten, sind die Aufwendungen nicht abzugsfähige Betriebskosten, sondern Instandsetzungskosten (LG Berlin GE 1987, 827). Ein Jahr später entschied das Berliner Landesgericht abschließend, dass die Aufwendungen für die Störungsbehebung nicht umgelegt werden können, wenn die Störungsbehebung über die reguläre Instandhaltung hinausging (LG Berlin GE 1988, 465).

Sofern das LG Duisburg nicht feststellt, sind die Umzugsarbeiten auf die Instandhaltung beschränkt und ersetzen gleichzeitig die nächste anstehende Instandhaltung, wodurch jedoch keine unangemessene Kürzung der Instandhaltung stattfinden darf (LG Duisburg WuM 2004, 717). Diese Unterrubrik deckt nur die Reinigungskosten für Teile und Oberflächen außerhalb der Fahrgastkabine ab, d.h. Aufzugsschächte, Seile, Rollen und dergleichen.

Der Reinigungsaufwand für die Aufzugskabinen ist in den Gebäudereinigungskosten inbegriffen („§ 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung“). Daher sollten sich die Mandanten diese Aufwendungen ansehen und überprüfen, ob die Miet- oder Leasingraten der Notfallrufanlage in dieser Betriebskostenrechnung inbegriffen sind. In einer Senioreneinrichtung haben die Bewohner eine Klage gegen ihre Betriebskosten eingereicht. Ihnen wurden die Aufzugskosten für den zum Wohnhaus gehörigen Aufzug in Rechnung gestellt, obwohl sie in einer Erdgeschosswohnung wohnten und den Aufzug nicht in ihren Untergeschoss oder auf den Speicher bringen konnten.

Gemäß dem geschlossenen Mietvertrag sind die Betriebskosten im Sinn von 27 Zweite Berechnungsordnung, einschließlich der Aufzugskosten, aufzuteilen. Nach 556 Abs. 1 BGB können die Parteien des Mietvertrages bestimmen, dass der Leasingnehmer die Betriebskosten des Aufzuges zu tragen hat. Eine solche Einigung kann nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch durch Formvertrag mit einem Erdmieter abgeschlossen werden; sie ist unabhÃ?ngig von einer konkreteren Nutzung des Aufzuges, denn dieser ist wegen einer unangemessenen Diskriminierung nicht wirkungslos ( 307 Abs. 1 S. 1 S. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof ist jedoch der Meinung, dass die zulässige Aufteilung der Aufzugskosten auf alle Bewohner, einschließlich des Erdgeschosses, entgegen einer weitverbreiteten Rechts- und Literaturauffassung, nicht bereits aus 24 Abs. 2 der Neubautenverordnung 1970 (NMV) im Falle von preissensiblen Wohnräumen, wie sie im Rechtsstreit bestanden haben, ersichtlich ist. Für preislich festgelegte Wohnungen schreibt die Verordnung vor, dass die Betriebskosten von Lifts nach dem Wohnflächenverhältnis aufgeteilt werden können und dass die Wohnfläche im Erdgeschoß nur von der Aufteilung ausgeschlossen werden darf.

Stattdessen hielt er es für entscheidend, dass die formelle Teilnahme des Mietern einer im Erdgeschoß befindlichen Ferienwohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen Bestimmung des 556 a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB über das Gesetz über die Vermietung von Wohnräumen abläuft. Danach sind die Betriebskosten prinzipiell nach dem Wohnanteil zu verrechnen, wodurch die gesamte Wohnraumfläche zu übernehmen ist.

Durch die Teilnahme an den Aufzugskosten wird der Erdgeschoss-Mieter nicht übermäßig geschädigt, ungeachtet des tatsächlichen Nutzens, den der Aufzug ihm mitbringt. Betriebskosten, die nicht von einem aufgezeichneten Aufwand oder einer verursachten Ursache abhängig sind – wie z.B. die Aufwendungen für die Belichtung und Säuberung öffentlicher Flächen oder die Aufwendungen für die Pflege des Gartens zusätzlich zu den Aufzugskosten – werden von den jeweiligen Eigentümern oft in unterschiedlicher Höhe verursacht, oder der damit verbundene Nutzeffekt wird von ihnen in unterschiedlicher Höhe ausgenutzt.

Die verursachergerechte Zuordnung dieser Aufwendungen auf die Mandanten wäre oft nicht durchführbar und würde zu erheblichen Verwirrungen und eventuell auch zu laufenden Änderungen in der Rechnungsstellung führen. Praktikabilitätsgründe für den Eigentümer und die Rückverfolgbarkeit und Nachweisbarkeit der Verrechnung für den Nutzer spricht daher für eine Verrechnung nach einem vereinheitlichten, allgemeingültigen Standard, auch wenn bestimmte Unregelmäßigkeiten bei der Betriebskostenverteilung unvermeidbar sind.

Ein solcher generalisierender Blick korrespondiert außerdem mit der Absicht des gesetzgeberischen Vertreters, die Betriebskostenumlage mit der Verordnung des ? 556 a Abs. 1 S. 1 BGB (BGH – VIII ZR 103/06) besser beherrschbar zu machen. Ein formeller Vertrag in einem Mietvertrag für eine Wohnanlage, der einem Pächter einen Teil der Anschaffungskosten eines Aufzugs berechnet, der das Haus des Pächters nicht erreichen kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Teil des Gebäudes aufhält, diskriminiert den Pächter unverhältnismäßig.

Eine Verpflichtung zur Übernahme der anfallenden Betriebskosten besteht nicht. In dem vorderen Gebäude befindet sich ein Aufzug, mit dem die Appartements im Querschiff nicht erreichbar sind. Der Mieter lehnt es daher ab, die in der Betriebskostenrechnung für die Jahre 2002 bis 2005 erfassten Aufzugskosten zu übernehmen. Der Hausherr wollte dies nicht akzeptieren und verklagt den BGH auf Übernahme der damit verbundenen Betriebskosten.

Die Entscheidung: Ein Pächter im Erdgeschoss ist auch dann zur Übernahme der entsprechenden Betriebskosten angehalten, wenn er den Aufzug nicht wirklich benutzt. Allerdings wird die Angemessenheitsgrenze für den Nutzer dadurch übertroffen, dass er nicht nur keinen Aufzug benutzt oder nicht benötigt, sondern seine Ferienwohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreichbar ist.

Ist etwas anderes gültig, wenn der Aufzug dem Pächter zur Disposition steht, um z.B. einen seiner Behausung zugeordneten Weinkeller oder eine gemeinsame Einrichtung zu betreten, kann dainstehen, denn dafür gibt es im vorliegenden Falle nach den Tätrichterlichen Erkenntnissen keine Referenzpunkte (BGH, VIII SR 128-08). 2 BetrKV – Nachweis der Betriebskosten, Betriebskosten im Sinn von § 1:

Ziffer 7: Die Betriebskosten des Personen- oder Lastaufzugs, einschließlich der Betriebsstromkosten, der Betriebskosten, der Kosten für Aufsicht, Betrieb, Kontrolle und Wartung der Installation, der regelmässigen Überprüfung ihrer Einsatzbereitschaft und Arbeitssicherheit, einschliesslich der Anpassung durch einen Fachmann, und der Reinigungkos; die Reinigungskosten der Installation;

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