Betriebskosten Fahrstuhl

Aufzugsbetriebskosten

Aufzugskosten: Wartung, TÜV, Strom und was sollte noch in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein? Diese Unterscheidung ist wichtig für die Übernahme der anfallenden Kosten (sowohl Reparatur- als auch laufende Wartungs- und Betriebskosten). Abrechnung der Betriebskosten von Aufzügen und Aufzügen Die Elektrizitätskosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Beleuchtung der Kabine liegen auf der Hand. Bei Personenaufzügen sind die Bestimmungen der Verordnung über Betriebssicherheit und Gesundheitsschutz (BetrSichV) anzuwenden. Dabei entstehende Aufwendungen sind umlegbar, einschließlich der Wartungs- und Betriebskosten des Notrufsystems.

Jedoch NICHT die Miet- oder Leasingkosten (siehe Schmidt-Futterer, Mietrecht: Grosskommentar des Wohn- und Gewerberaum Mietrechts).

Hierfür gilt 15 Abs. 13 der Arbeitsschutzverordnung (BetrSichV). Alle zwei Jahre zwischen den regelmäßigen Inspektionen muss das System einer Zwischenkontrolle auf Funktion und Beschaffenheit unterworfen werden. Dabei sind die für die Prüfung angefallenen Prüfkosten sowie die benötigten Facharbeiter und Prüflinge zurechenbar. Die Aufwendungen für die sicherheitstechnische Beurteilung der Anlagen nach 15 Abs. 1 S. 2 BSIchV sind nicht anrechenbar.

Ebenfalls anrechenbar sind die Aufwendungen für eine außerordentliche Revision nach § 16, die im Schadensfall durchzuführen sind. In der Betriebskostenrechnung kann der reine Instandhaltungsvertrag vollständig angewendet werden und beinhaltet die regelmäßige Inspektion aller Sicherungsteile, der Schaltanlage, der Beleuchtung der Kabine, der Anzeigeeinrichtungen und des Ölstandes im Schaltgetriebe sowie den Schmierservice. Die Löhne, die Schmier- und Reinigungsmittelkosten, der Materialeinsatz für Ölwechsel in Motor und Getriebemotoren, Schnecken, Muttern und Schienen sowie die Ersatzkosten für andere kleine Teile, die im Sinne der Arbeitssicherheit vorsichtshalber ersetzt werden.

Bei anderen Gerichten wird der Verdacht auf einen Unterhaltskostenanteil zwischen 20 Prozent (LG Berlin GE 1987, 89 nach Auskunft des Unterhaltsunternehmens) und 37 Prozent (LG Hamburg NZM 2001, 806) geäußert. Sie unterliegt der Vorlage und dem Nachweis des Betriebskostenanteils (LG Essen WM 91, 702). Besteht keine Grundlage für eine Schätzung, welcher Teil der geforderten Aufwendungen auf die Instandhaltung und welcher auf die Reparatur zurückzuführen ist, dürfen die Gesamtkosten nicht berücksichtigt werden (vgl. dazu Urteil Landgericht Hamburg WM 89, 640; AG Rheinbach WM 88, 221).

Die Aufzugkosten sind also nicht geschuldet, solange der Leasinggeber den von ihm geleisteten Reparaturabzug nicht nachvollziehbar begründet. Der Vergleich ist dann ungültig (LG Berlin GE 88, 463; LG Hamburg WM 89, 640; LG Berlin GE 99, 777; LG Berlin GE 02, 931; LG Berlin GE 99, 777). Der Vergleich ist nicht wirksam.

Kann er bis zum Ende dieser Zeit keine Erklärung abgeben, kann er die Aufzugkosten nicht mehr einfordern. Auch sollte er sich bei der Schätzung der Ausgaben nicht auf das Schiedsgericht stützen. Nicht zutreffend ist, dass das Landgericht bei Unverständlichkeit der Kostenaufstellung lediglich einen Pauschalabzug abschätzen kann (vgl. LG Berlin GE 99, 777; a. A. AG Köln ZMR 94, IV).

Umstritten ist der Ansatz zur Behebung von Störungen. Sind für den Ausbau nur Instandhaltungsarbeiten erforderlich, sind die anfallenden Aufwendungen umzulegen ("Schmid in: MünchKomm § 2 BetrKV Rdn. 21). Die Betriebskosten sind jedoch nach Ansicht des Landgerichts Berlin umlegbar, wenn der Installateur den Aufzug mit den Bordwerkzeugen wieder in Gang bringen und ggf. kleinere Bauteile reparieren kann.

Wenn die Demontage und Verarbeitung von Bauteilen in der Werkstätte erforderlich ist, sind die Betriebskosten nicht abzugsfähig, sondern Instandsetzungskosten (LG Berlin GE 1987, 827). Ein Jahr später schliesslich ist das Berliner Landgericht der Ansicht, dass die Aufwendungen für die Störungsbeseitigung nicht umlegbar sind, wenn die Störungsbeseitigung über die reguläre Instandhaltung hinaus geht (LG Berlin GE 1988, 465).

Darin sind nur die Reinigungsarbeiten für Teile und Oberflächen außerhalb der Fahrerkabine inbegriffen, d.h. Aufzugsschacht, Seile, Rollen und dergleichen. Der Reinigungsaufwand der Aufzugskabinen ist in den Gebäudereinigungskosten inbegriffen ("§ 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung"). Daher sollten sich die Nutzer diese Ausgaben ansehen und überprüfen, ob die Miet- oder Leasingaufwendungen der Notrufsysteme in dieser Rubrik der Betriebskostenrechnung berücksichtigt werden.

Kombi-Wartungsverträge für Aufzüge sind rar geworden, aber auch hier sollten Sie vorsorglich einen Blick auf den Instandhaltungsvertrag werfen. Gegen die Betriebskostenabrechnung haben die Bewohner einer Senioreneinrichtung geklagt. Ihnen wurde der zum Wohnhaus gehörende Fahrstuhl berechnet, obwohl sie in einer Erdgeschosswohnung wohnten und den Fahrstuhl weder in den Untergeschoss noch auf den Speicher benutzen konnten.

Gemäß dem geschlossenen Formular Mietvertrag sind die Betriebskosten im Sinn von 27 der Zweiten Verordnung über die Berechnung, einschließlich der Aufzugskosten, umzulegen. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien des Mietvertrages festlegen, dass der Pächter die Betriebskosten des Aufzuges zu tragen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine solche Einigung auch durch einen Formvertrag mit einem Erdmieter abgeschlossen werden; sie ist für diesen nicht ungültig, ungeachtet einer eventuellen Nutzung des Aufzuges wegen einer unangemessenen Diskriminierung ( 307 Abs. 1 S. 1 BGB).

Entgegen einer in der Rechtswissenschaft und Fachliteratur weit verbreitet vertretenen Meinung des Bundesgerichtshofes resultiert die Möglichkeit der Aufteilung der Aufzugkosten auf alle Bewohner, einschließlich des Mieters im Erdgeschoß, jedoch nicht bereits aus 24 Abs. 2 der Neubau-Mietverordnung 1970 (NMV), wie sie im Falle eines Streitfalls zur Verfügung stand. Es ist vorgesehen, dass die Betriebskosten von Fahrstühlen nach dem Wohnflächenanteil aufgeteilt werden können und die Wohnfläche im Erdgeschoß nur von der Aufteilung befreit werden kann.

Entscheidend sei stattdessen, dass die Teilnahme des Wohnungsmieters im Erdgeschoß an den Aufzugkosten nicht von der allgemeinen wohnungsrechtlichen Bestimmung des Paragraphen 556 a Abs. 1 S. 1 BGB abweiche. Danach sind die Betriebskosten nach dem Wohnflächenanteil aufzuteilen, wodurch die gesamte Wohnraumfläche zu übernehmen ist.

Eine Teilnahme an den Liftkosten ist für den Mieter im Erdgeschoss nicht unzumutbar, ungeachtet der tatsächlichen Vorzüge, die ihm der Lift bringt. Betriebskosten, die nicht von einem ermittelten Energieverbrauch oder einer ermittelten Ursache abhängig sind, werden - neben den Aufzugkosten, wie den Licht- und Reinigungskosten für öffentlich zugängliche Flächen oder den Gartenpflegekosten - von den jeweiligen Nutzern oft in unterschiedlicher Höhe veranlasst oder die damit zusammenhängenden Vorzüge werden von ihnen unterschiedlich stark ausgenutzt.

Ein differenziertes Verrechnen dieser Aufwendungen auf die Nutzer je nach Ursache oder tatsächlicher Inanspruchnahme wäre oft nicht durchführbar und würde zu erheblichen Verwirrungen und eventuell auch laufenden Änderungen in der Rechnungsstellung führen. GrÃ?nde der PraktikabilitÃ?t fÃ?r den Vermieter und der VerstÃ?ndlichkeit und Ã?berprÃ?fbarkeit der Abrechnungen fÃ?r den Vermieter spreche daher fÃ?r eine Abrechung nach einem gleichbleibend umfassenden, Ã?berschaubaren MaÃ?stab, auch wenn dann bei der Betriebskostenverteilung- ung gewiss Unrichtigkeiten unvermeidbar sind.

Ein solcher allgemeiner Ansatz korrespondiert auch mit der Absicht des Gesetzesgebers, durch die Regulierung des Paragraphen 556 a Abs. 1 S. 1 BGB (BGH - VIII ZR 103/06) die Betriebskostenverrechnung zu erleichtern. Ein formeller Vertrag in einem Wohnungsmietvertrag, der einen Pächter für einen Fahrstuhl, der seine Wohneinheit nicht erreichen kann, weil sich der Fahrstuhl in einem anderen Teil des Gebäudes aufhält, proportional berechnet, bringt dem Pächter einen unzumutbaren Nachteil.

Die anfallenden Betriebskosten trägt er nicht. In dem vorderen Gebäude befindet sich ein Fahrstuhl, der die Appartements im Querhaus nicht erreichen kann. Der Mieter lehnt daher die in der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2002 bis 2005 ausgewiesenen Kosten für Aufzüge ab. Die Vermieterin wollte dies nicht akzeptieren und verklagte bis zum BGH auf Übernahme der damit verbundenen Betriebskosten.

Die Entscheidung: Ein Erdgeschoßmieter ist auch dann zur Übernahme der entsprechenden Betriebskosten gezwungen, wenn er den Fahrstuhl nicht benutzt. Allerdings wird die Angemessenheit für den Nutzer dadurch verletzt, dass er einen Fahrstuhl nicht nur nicht benutzt oder nicht benötigt, sondern seine Ferienwohnung mit dem Fahrstuhl überhaupt nicht erreichbar ist.

Es bleibt abzuwarten, ob etwas anderes zutrifft, wenn der Fahrstuhl dem Bewohner zur Erreichbarkeit eines seiner Wohneinheit zugeordneten Kellers oder einer Gemeinschaftsanlage zur VerfÃ?gung steht, da es nach den aktuellen Erkenntnissen im konkreten Einzelfall keine Hinweise darauf gibt (BGH, VIII. Rn. 128-08). 2 BetrKV - Betriebskostenabrechnung, Betriebskosten im Sinn von § 1:

Ziffer 7: Die Betriebskosten des Personen- oder Lastenaufzuges, einschließlich der Betriebskosten, der Betriebskosten, der Kosten für Aufsicht, Betrieb, Kontrolle und Wartung der Installation, der regelmässigen Überprüfung ihrer Einsatzbereitschaft und Arbeitssicherheit einschliesslich der Anpassung durch einen Fachmann und der Reinigungskosten der Installation;

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